Le banche hanno migliaia di mutui che nessuno paga più e li devono gestire: spesso li vendono in blocco a fondi specializzati, a una frazione del valore, per toglierli dal bilancio. Dentro quei blocchi c'è la singola posizione garantita da un immobile preciso. Il nostro lavoro è estrarla, negoziarla e verificarla su perizia, ipoteche e procedura, prima che mettiate un euro.
Cinque domande, due minuti. Poi sceglie giorno e ora.
Il capitale che resta in azienda ha un costo che non compare in nessun bilancio.
Il saldo sul conto resta lo stesso, quello che quei soldi comprano diminuisce ogni anno. Un conto deposito aziendale non vincolato oggi si muove attorno al 2% lordo, i titoli di Stato a breve poco sopra. Vanno benissimo per il circolante, cioè il capitale che tiene in piedi la gestione fra fornitori, clienti e pagamenti che arrivano tardi: quella parte deve restare liquida e va lasciata dov'è.
Oltre al circolante, e oltre ai due o tre mesi di costi che è prudente tenere da parte, di solito resta una fetta che sta ferma e basta. È quella la parte di cui parliamo. Lì il mattone torna in discussione, con l'obiezione di sempre: ai prezzi dei portali il margine non c'è più. La differenza non la fa l'immobile. La fa il prezzo a cui si entra, e quel prezzo si costruisce prima, quando l'immobile è ancora dentro un credito che la banca deve gestire.
Le banche questi crediti li vendono in blocco.
Il lavoro sta nell'estrarne uno che regga.
Dopo mesi di rate non pagate il credito viene classificato in sofferenza e la banca deve gestirlo. Spesso sceglie di venderlo, e lo fa in blocco: migliaia di posizioni cedute insieme a fondi specializzati, per una frazione del valore. Dentro quei blocchi ci sono singoli crediti garantiti da un immobile preciso. Il nostro lavoro è estrarne uno e negoziarne l'acquisto.
Su ogni posizione facciamo tre controlli. Tecnico: perizia, visure catastali, conformità urbanistica, stato dei luoghi. Legale: ipoteche, gradi di privilegio, procedure e opposizioni aperte, chi occupa l'immobile. Economico: prezzo di acquisto del credito, costi accessori, valore di mercato verificato, tempi attesi della procedura. Se uno dei tre non passa, l'operazione non le arriva sul tavolo.
Comprato il credito, l'immobile che lo garantisce quasi sempre finisce all'asta giudiziaria, oppure la posizione si chiude a saldo e stralcio. In tutti e due i casi chi ha il credito in mano sta dall'altra parte del banco: il ricavato torna a lui fino a copertura del valore del credito. È la strada finanziaria, la più breve.
La seconda strada è immobiliare. Se l'immobile le interessa, partecipa all'asta, se lo aggiudica e ne diventa proprietario: da lì decide se ristrutturare e rivendere, metterlo a reddito o tenerlo per l'azienda. È la strada che sceglie di solito chi fa immobiliare per mestiere: passando dal credito si arriva all'immobile a un prezzo che sul mercato libero non gli verrebbe mai proposto.
Non le vendiamo un corso e non le chiediamo di diventare esperto di procedure esecutive. Il denaro resta suo e passa da soggetti abilitati, noi non lo tocchiamo mai.
Quello che mettiamo a disposizione è un supporto tecnico e legale, configurato come obbligazione di mezzi: ricerca e segnalazione delle opportunità, analisi di pre-fattibilità, due diligence, valutazione e gestione dei diversi scenari, negoziazione per l'acquisto del credito e assistenza nelle fasi successive di valorizzazione e recupero dell'investimento.
Dopo l'acquisto del credito la affianchiamo nella definizione e nell'esecuzione della strategia più opportuna, per esempio saldo e stralcio, procedura esecutiva, asta o altre soluzioni negoziali, fino alla monetizzazione dell'operazione con la vendita dell'immobile o un'altra modalità di recupero del capitale investito.
Con il nostro aiuto il signor Venturasi ha chiuso 3 operazioni di questo tipo in 14 mesi. Su ognuna ha impegnato in media 105.000€, con un ritorno del 35% circa per singola operazione su scenario medio prudente. Rimettendo in gioco lo stesso capitale una operazione dopo l'altra, l'utile lordo cumulato ha superato i 92.000€: in 14 mesi ha quasi raddoppiato il capitale di partenza.
Lo sconto non nasce da un difetto nascosto dell'immobile. Nasce dal fatto che alla banca quel credito costa tenerlo in bilancio, e che i fondi che comprano in blocco non hanno interesse a lavorare la singola posizione. Il margine sta in quel passaggio, e ci sta perché quel mercato è chiuso: non si accede dai portali, servono accordi e volumi per sedersi al tavolo.
Il rischio vero è un altro e si chiama tempo. Una procedura può allungarsi, un immobile occupato va liberato, un'asta può andare deserta e ripartire più in basso. Per questo la verifica si chiude prima di firmare e per questo il capitale deve essere capitale che può stare fermo qualche mese.
Chi promette una data certa e un risultato garantito sta raccontando un'altra cosa.
Per costruire una singola operazione in modo sensato servono almeno 80.000€ di capitale libero, mobilitabili entro due o tre mesi. Sotto quella soglia i costi accessori, la quota fissa di studio e il margine di sicurezza si mangiano lo spazio operativo. La finestra di due o tre mesi esiste perché una posizione in trattativa non resta ferma ad aspettare: quando si chiude la negoziazione il capitale deve essere pronto, altrimenti passa a un altro compratore.
Cinque domande, due minuti di compilazione. Se il profilo combacia con il servizio, si arriva alla pagina del calendario e può scegliere giorno e ora. Alla data scelta la chiamiamo noi: 30 minuti in cui lei ci racconta che obiettivi ha in mente e noi le diciamo se possiamo esserle utili.